מהי התוכנית, מי זכאי, שיעור ההנחה, סיכויי הזכייה בהגרלה ואיך זה משפיע על המשכנתא שלכם
"דירה בהנחה" הוא שם כולל למספר מסלולי דיור ממשלתיים שמפעילים משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במטרה לרסן את מחירי הדיור - ביניהם מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.
אופן הפעולה: רמ"י משווקת קרקעות לקבלנים בתנאי שחלק מהדירות בפרויקט יימכרו בהנחה לזכאים שעלו בהגרלה. חשוב להבין - זו לא מתנה, אלא זכות לרכוש דירה במחיר מופחת, ועדיין נדרשים לגייס הון עצמי ומשכנתא בדיוק כמו ברכישה רגילה.
הזכאות מבוססת על קריטריונים שמתפרסמים ומתעדכנים לפני כל הגרלה, אך בגדול כוללת כמה קבוצות עיקריות:
התנאים המדויקים משתנים בין הגרלה להגרלה, ולכן חובה לבדוק ולהוציא תעודת זכאות עדכנית לפני כל הרשמה - לא להסתמך על זכאות מהגרלה קודמת.
💡 לחצו על כל שלב לקריאה מורחבת עליו בהמשך העמוד
נקודה חשובה שרבים לא מודעים אליה: הבנקים רשאים לחשב את גובה המשכנתא לפי שווי השוק של הדירה (על פי הערכת שמאי), ולא רק לפי מחיר הרכישה המוזל בפועל - בתנאי שההון העצמי אינו נמוך מ-100,000 ₪.
עדכון חשוב ל-2026: תקרת השווי לצורך חישוב המשכנתא עודכנה מ-1.8 מיליון ₪ ל-2.1 מיליון ₪. במקרה שהערכת השמאי עולה על הסכום הזה, השווי לצורך חישוב תקרת המימון יעמוד על 2.1 מיליון ₪ או על מחיר הרכישה - הגבוה מביניהם. העדכון הזה מאפשר לגייס משכנתא גבוהה משמעותית מהעבר, ולהזדקק לפחות הון עצמי.
לדוגמה: זכיתם בדירה במחיר חוזי של 1.5 מיליון ₪, אך שווי השוק שלה (לפי שמאי) הוא 1.9 מיליון ₪. הבנק רשאי לחשב 75% מימון מתוך ה-1.9 מיליון - כלומר עד כ-1.4 מיליון ₪ משכנתא, ותצטרכו להשלים רק את ההפרש עד למחיר החוזה מההון העצמי. בפועל זה יכול להוביל לאחוז מימון של הרבה מעבר ל-75% ממחיר הרכישה עצמו.
עם זאת, השיעור המדויק תלוי תמיד בהערכת השמאי הספציפית ובשיקול הדעת העסקי של הבנק - ולכן חשוב מאוד לבדוק מסגרת מול הבנק (ולא רק להניח) לפני שסוגרים על תמהיל, ורצוי להגיע לזכייה כשכבר יש אישור עקרוני מוכן.
משרד הבינוי והשיכון בחר שלוש חברות שמטפלות בהנפקת תעודות הזכאות עבור התוכנית - התהליך, העלות והתנאים זהים לחלוטין בכל אחת מהן, כך שאפשר לבחור לפי נוחות (סניף קרוב, זמינות טלפונית וכו').
עלות הנפקת תעודת זכאות חדשה עומדת בדרך כלל על כ-200-250 ₪ (חד פעמי), וחידוש שנתי עולה 50 ₪ בלבד. התעודה בתוקף ל-12 חודשים מיום ההנפקה.
כדי להוציא את תעודת הזכאות בצורה חלקה ובלי עיכובים מיותרים, כדאי להכין מראש:
הגרלות "דירה בהנחה" נפתחות במספר סבבים במהלך השנה, בהתאם להחלטות משרד הבינוי והשיכון וזמינות הפרויקטים - ותקופת ההרשמה לכל הגרלה מוגבלת בזמן. מי שאין לו תעודת זכאות תקפה כשההגרלה נפתחת, פשוט מפספס אותה - גם אם הוא זכאי לחלוטין מבחינת הקריטריונים.
מכיוון שהוצאת התעודה עצמה יכולה לקחת זמן (בעיקר בתקופות עומס, כשיש הגרלה פעילה), הכי בטוח הוא להוציא ולהחזיק תעודת זכאות תקפה מראש - כך שברגע שנפתחת הגרלה רלוונטית, אתם כבר מוכנים להירשם באותו רגע, ולא רודפים אחרי מסמכים תחת לחץ זמן.
לאחר שקיבלתם תעודת זכאות בתוקף, ההרשמה בפועל להגרלה מתבצעת באתר ההרשמה להגרלות של משרד הבינוי והשיכון. בכניסה הראשונה משתמשים בסיסמה הזמנית שנשלחה במייל, ומיד מחליפים אותה לסיסמה קבועה.
באתר תמצאו רשימת פרויקטים פתוחים להרשמה, בהתאם לאזור ולסוג הזכאות שלכם (חסרי דירה, משפרי דיור, נכים רתוקים, בני מקום ועוד). ניתן להירשם במקביל למספר הגרלות - בסדרת ההגרלות הראשונות עד 3 יישובים שונים, ובסדרות המשך ללא הגבלה. אם זכיתם באחת ההגרלות, ההרשמה לשאר ההגרלות מתבטלת אוטומטית.
לאחר סגירת ההרשמה נערכת ההגרלה עצמה (בדרך כלל תוך 10-35 ימים, בהתאם לסוג ההגרלה), הקובעת את סדר התור לבחירת דירה - התוצאות נשלחות במייל ומתפרסמות גם באתר בצורה אנונימית. הזוכים מוזמנים לפי סדר התור לבחור דירה מבין הדירות שנותרו, ולרוב ניתן זמן קצוב (כ-45 דקות) לבחירה בפועל.
חשוב לדעת: חוזי "דירה בהנחה" הם חוזים אחידים שנקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון ונבדקים מראש על ידי חברת בקרה מטעמו - ברוב המוחלט של המקרים אין מקום למשא ומתן על תנאי החוזה עצמו מול הקבלן, בשונה מרכישה בשוק החופשי.
לוח התשלומים הנפוץ בפרויקטים האלה (ייתכנו הבדלים קלים בין פרויקט לפרויקט):
לגבי הצמדה למדד: בניגוד לחלק מהציפיות, זו לא עסקה קבועה ללא הצמדה וזו גם לא בהכרח מבנה "20/80" פשוט. התשלומים כן צמודים למדד תשומות הבנייה (לא מדד המחירים לצרכן הרגיל) - כאשר בפועל רק חלק ממחיר הדירה (בהתאם לחלוקה בין רכיב הקרקע, שאינו צמוד, לרכיב הבנייה, שכן צמוד) חשוף להצמדה, ותיקון חקיקה נוסף הגביל את שיעור ההצמדה על כל תשלום.
ירדן קובי — יועץ משכנתאות מוסמך | ליווי אישי, כולל בדיקת יכולת המימון לפני שאתם נרשמים, ייעוץ ראשוני ללא עלות